2023年7月28日，首程控股发布半年度业绩预告，公告指出公司上半年营业收入较去年同期有一定幅度的下降，减幅主要源于其资产融通业务下持有的按公允价值计入损益的C-REITs价格下跌而产生的未变现亏损，同时公告还提到该亏损并非现金性质，对公司的现金流并无任何影响。首程控股作为首批C-REITs市场的参与者，在上半年的市场行情下其业绩必然会受到REITs市场波动的影响，而透过现象看本质，拨开REITs市场的重重迷雾，才能辨明方向更加理性地看待首程控股的业绩表现。

01 任何事物的发展，都是一个波浪式前进、螺旋式上升的过程

(资料图片仅供参考)

C-REITs作为新兴资产品类，自首批产品上市至今仅有两年多的时间，市场情绪也在此期间经历了从观望到高涨再到震荡下行的波浪式起伏，但其服务中国实体经济及投融资机制改革的根本宗旨和稳步发展的长期态势并没有动摇。

纵观上半年C-REITs市场表现，以底层基础设施资产质量为核心的REITs产品价格受到宏观经济恢复速度不及预期、底层资产所处的产业环境波动等多重因素影响而出现大幅回调，但笔者始终坚信机遇与挑战并存。与境外成熟REITs相比，C-REITs仍属于创新工具范畴，各类市场参与方仍处于不断摸索的阶段，上半年REITs的震荡波动就如同将这一新兴产品进行不同环境的产品测试，从中发现问题并解决问题是完善REITs生态体系建设的必由之路，也为其迈入新阶段并保持长远良性发展积累宝贵经验。

值得欣慰的是，在这一震荡行情中所暴露出的C-REITs整体市值规模偏小、二级市场流动性不足、投资者结构有待丰富、信息披露程度及底层资产研究架构有待完善等客观存在且亟待解决的问题已经得到了市场参与方的一致认同，并以积极态度正视问题，为REITs未来发展注入信心。

中流击水奋楫者进，在这一环节中，首程控股依旧看好万亿级的REITs市场空间，作为首批REITs参与者，其已经在早前的公开信息中表示对REITs市场长远良性发展的信心，并以实际行动在上半年助力首批扩募REITs项目落地。

02 不畏浮云遮望眼，风物长宜放眼量

发现并正视问题是找到高质量发展之门的第一步，而如何解决问题才是解锁高质量发展之门的钥匙。

政策层面，从上半年将消费基础设施纳入试点范围，到首批REITs扩募如期落地，再到重磅发声进一步优化政策安排推动REITs常态化发行，本月更是政策频出对症下药，“首发”及“扩募”双管齐下，在拓宽试点范围、优化发行流程等方面多措并举推动REITs市场高质量常态化发展，而近日发改委鼓励民间投资项目发行REITs则为高质量扩容带来更多可能性。

投资者层面，多家公募基金管理人旗下的部分FOF基金将公募REITs纳入投资范围，中金公司研究报告指出，尽管实际可投资于公募REITs的资金规模需遵守公募FOF基金的监管和风控规则，但根据公开信息初步估算，FOF基金入市后将为REITs市场带来25亿-50亿的潜在增量资金，投资者结构进一步优化。

底层资产运营层面，信息披露与投资者关系建设已经完善在途，本月多支REITs产品发布二季度中期运营数据“成绩单”，除产业园区经营情况因地区差异而运营表现水平不一，其他大部分底层资产盈利能力实现稳中有升。其中，鹏华深圳能源REIT营收环比增幅高达71.06%，扭转了营收下滑趋势；华安张江产业园REIT二季度营收环比增长40.49%，克服一季度营收下滑影响，整体来看REITs市场底层资产经营状况修复态势良好，REITs市场基本面得到稳固。

在层层利好信号催化下，C-REITs近期迎来量价齐升的普涨行情，自7月5日后截至目前，28支公募REITs产品价格平均涨幅为7.26。其中，国金中国铁建REIT涨幅达13.65%，市场情绪及信心得到极大提升。

种种迹象表明，C-REITs前期风险已充分释放，其长期战略价值和持续畅通投融资循环的功能依然稳固，长期价值已经凸显。

03 暮色苍茫看劲松，乱云飞渡仍从容

深耕中国公募REITs领域并具有行业领先地位的首程控股虽在短期内受REITs市场影响业绩下滑，但长期来看，其基础设施资产持续改进者和服务商的战略方向与商业模式依旧适应中国经济的发展。笔者相信，前路或许仍有波折，但每一次阶段性的调整都机遇与挑战并存，在中国公募REITs领域勇立潮头的首程控股，凭借资产融通领域扎实的REITs业务基础与资产营运领域的运营管理能力，也将与中国REITs市场携手勇毅前行，持续助力中国REITs市场高质量发展。